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建物を修繕して節税する

不動産と金融資産では、不動産の方が相続税の節税がしやすいです。

その一例が「アパートの新築」です。

預金１億円と土地（更地で相続税評価額１億５０００万円）を所有しているZ氏が亡くなった場合、計２億５０００万円が相続税評価額です。

しかしZ氏が生前預金１億円を使ってアパートを建築し、数年後に相続が開始した場合、課税対象はアパートの評価額です。

アパートの相続税評価額は、アパート建築費１億円ではなく、アパートの固定資産税評価額を基に計算します。

アパート（建物）の固定資産税評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」に基づき「再建築評点計算書」が作成され評価額を計算します。

これによると、通常実際の建築費の６０％前後の評価額になると言われています。さらにアパートの場合、他人が賃借している物件ということで３０％の減価計算ができます。

１億円×0,6×（1－0,3）＝４２００万円（相続税評価額）となります。

さらにアパート敷地の相続税評価額も引き下げられます。

敷地の更地評価額が１億５０００万円とし借地権割合６０％借家権割合３０％とすると、

１億５０００万円×（１－0,6×0,3）＝１億２３００万円

Z氏の遺産総額は、

４２００万円＋１億２３００万円＝１億６５００万円

となり、８５００万円も相続税評価を下げられ、相続税をかなり節税できます。

但し、Z氏の所有する土地がアパート経営に適さない場合もあります。

節税だけを目的にしたアパート建築でなく、アパート経営として成り立つ立地かどうかを、先ず検討すべきでしょう。

自宅やアパートなどの建物が老朽化しているときは、預金を使って大規模修繕工事をするのも、有益な相続税の節税方法です。

預金５０００万円をそのまま残すより、今ある建物の大規模修繕費用に使えば、費用をかけた分だけ相続財産を減らすことができ、相続税の節税になります。

大規模修繕をすれば、従前の建物の固定死産税評価額が上がる場合があります。しかし支出した工事費用の分だけ評価額が上がるわけではありません。５０００万円の工事費用をかけたとしても、工事費用の５０％から７０％の上昇で済むことがほとんどです。

建物の修繕を計画されているときは、被相続人が亡くなる前に、修繕工事を完了させておくことが、有効な節税策となります。

同様に、被相続人が所有する土地の測量や樹木の伐採・整地などは、生前に済ませておくほうが、作業にかかる費用分を被相続人の財産から支出する形で、相続財産を減らすことができますので、相続税の節税になります。

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弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー（AFP）

小林　幸与（こばやし　さちよ）

〇経歴

明治大学法学部卒業、昭和６１年に弁護士登録。現在は第一東京弁護士会所属の弁護士に加え、東京税理士会所属の税理士、日本FP協会認定AFP資格者。

日弁連代議員のほか、所属弁護士会で常議員・法律相談運営委員会委員・消費者問題対策委員会委員など公務を歴任。

豊島区で２０年以上前から弁護士事務所を開業。現在は銀座・池袋に事務所を構える「弁護士法人リーガル東京・税理士法人リーガル東京」の代表として、弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーの三資格を活かし活動している。